Você está pensando em comprar a sua casa própria, mas não sabe como escolher o melhor financiamento imobiliário? Não se preocupe, existem vários tipos de financiamento, com diferentes condições, vantagens e desvantagens, que podem se adequar ao seu perfil e ao seu bolso. Neste artigo, vamos apresentar os principais passos para encontrar o financiamento ideal na compra da sua casa.
O primeiro passo para escolher o melhor financiamento imobiliário é definir o valor do imóvel que você deseja comprar e o valor da entrada que você pode dar. O valor do imóvel depende de vários fatores, como a localização, o tamanho, o estado de conservação, a infraestrutura, a documentação, entre outros. Você pode pesquisar os preços dos imóveis na sua região, usando sites, aplicativos, revistas ou corretores especializados.
O valor da entrada é a quantia que você deve pagar à vista, no momento da compra do imóvel, e que corresponde a uma porcentagem do valor total do imóvel. Quanto maior for a entrada, menor será o valor do financiamento e, consequentemente, menor será o valor das parcelas e dos juros. O valor mínimo da entrada varia de acordo com o tipo de financiamento, mas geralmente é de 10% a 30% do valor do imóvel.
As dicas para definir o valor do imóvel e da entrada são:
- Seja realista, escolha um imóvel que caiba no seu orçamento e que atenda às suas necessidades e expectativas.
- Seja flexível, considere outras opções de imóveis, que possam ter um preço mais acessível ou uma localização mais conveniente.
- Seja planejado, economize o máximo que puder para dar uma entrada maior e reduzir o valor do financiamento.
O segundo passo para escolher o melhor financiamento imobiliário é escolher o tipo de financiamento que mais se encaixa no seu perfil e na sua situação. Existem vários tipos de financiamento, que se diferenciam pelo sistema de amortização, pela taxa de juros, pelo prazo de pagamento, pelo valor das parcelas, pelo indexador, pelo agente financiador, entre outros aspectos. Os principais tipos de financiamento são:
- Sistema Financeiro de Habitação (SFH): é o tipo de financiamento mais comum e mais acessível, que utiliza recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e da poupança, e que é regulado pelo governo federal. O SFH permite financiar até 80% do valor do imóvel, com taxa de juros máxima de 12% ao ano, prazo máximo de 35 anos, e correção pela Taxa Referencial (TR). O SFH também permite usar o saldo do FGTS para dar a entrada, amortizar o saldo devedor ou pagar parte das prestações. O SFH é destinado a imóveis residenciais de até R$ 1,5 milhão.
- Sistema Financeiro Imobiliário (SFI): é o tipo de financiamento mais livre e mais flexível, que utiliza recursos de investidores privados, e que não é regulado pelo governo federal. O SFI permite financiar até 90% do valor do imóvel, com taxa de juros livre, prazo máximo de 40 anos, e correção por diversos indexadores, como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou a Taxa Referencial de Longo Prazo (TLP). O SFI não permite usar o saldo do FGTS para nenhuma finalidade. O SFI é destinado a imóveis residenciais ou comerciais de qualquer valor.
- Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV): é o tipo de financiamento mais popular e mais subsidiado, que utiliza recursos do FGTS e do Orçamento Geral da União (OGU), e que é voltado para famílias de baixa renda. O MCMV permite financiar até 100% do valor do imóvel, com taxa de juros reduzida, prazo máximo de 30 anos, e correção pela TR. O MCMV também oferece um subsídio, que é um desconto no valor do imóvel, que pode chegar a R$ 47,5 mil, dependendo da renda e da localização da família. O MCMV é destinado a imóveis residenciais de até R$ 240 mil.
As dicas para escolher o tipo de financiamento são:
- Compare as condições de cada tipo de financiamento, usando simuladores online, planilhas ou calculadoras, e analise o valor total do financiamento, o valor das parcelas, o valor dos juros, o prazo de pagamento, entre outros aspectos.
- Verifique os requisitos de cada tipo de financiamento, como a renda mínima, a renda máxima, o valor do imóvel, o valor da entrada, a documentação, entre outros aspectos.
- Consulte diferentes agentes financiadores, como bancos, cooperativas, construtoras, incorporadoras, entre outros, e negocie as melhores condições de crédito, de acordo com o seu perfil e a sua situação.
O terceiro passo para escolher o melhor financiamento imobiliário é fazer a análise de crédito, que é a avaliação que o agente financiador faz da sua capacidade de pagamento e do seu risco de inadimplência. A análise de crédito leva em conta vários fatores, como a sua renda, o seu histórico de pagamentos, o seu score, o seu comprometimento de renda, entre outros. Para fazer a análise de crédito, você precisa apresentar uma série de documentos, como o seu CPF, o seu RG, o seu comprovante de renda, o seu comprovante de residência, a sua declaração de imposto de renda, entre outros.
As vantagens da análise de crédito são:
- A segurança, pois a análise de crédito evita que você assuma um financiamento que não possa pagar, e que comprometa a sua saúde financeira e a sua qualidade de vida.
- A possibilidade de obter melhores condições de crédito, pois a análise de crédito pode resultar em uma redução da taxa de juros, em um aumento do prazo de pagamento, em uma diminuição do valor das parcelas, entre outros benefícios.
As desvantagens da análise de crédito são:
- A demora, pois a análise de crédito pode levar de alguns dias a algumas semanas, dependendo da complexidade e da exigência do agente financiador.
- A restrição, pois a análise de crédito pode resultar em uma negativa do crédito, em uma redução do valor do financiamento, em um aumento da taxa de juros, em uma diminuição do prazo de pagamento, entre outros prejuízos.
As dicas para aumentar as suas chances de aprovação na análise de crédito são:
- Organize a sua documentação, verificando se está completa, atualizada e legível, e se atende aos requisitos do agente financiador.
- Cuide da sua saúde financeira, quitando as suas dívidas, limpando o seu nome, aumentando o seu score e separando uma reserva de emergência.
- Comprove a sua renda, usando todos os meios possíveis, como o seu holerite, o seu extrato bancário, o seu contrato de trabalho, o seu imposto de renda, entre outros.
O quarto passo para escolher o melhor financiamento imobiliário é fazer a avaliação do imóvel, que é a estimativa do valor de mercado do imóvel que você deseja comprar, feita por um profissional habilitado e credenciado pelo agente financiador. A avaliação do imóvel leva em conta vários fatores, como a localização, o tamanho, o estado de conservação, a infraestrutura, a documentação, entre outros. Para fazer a avaliação do imóvel, você precisa pagar uma taxa ao agente financiador, que pode variar de R$ 300 a R$ 1.000, dependendo do tipo e do valor do imóvel.
As vantagens da avaliação do imóvel são:
A segurança, pois a avaliação do imóvel evita que você pague mais do que o imóvel vale, e que seja enganado por vendedores mal-intencionados.
A possibilidade de negociar o preço do imóvel, pois a avaliação do imóvel pode servir como um argumento para pedir um desconto ou uma contraproposta ao vendedor.
As desvantagens da avaliação do imóvel são:
A demora, pois a avaliação do imóvel pode levar de alguns dias a algumas semanas, dependendo da disponibilidade e da agenda do profissional responsável.
A restrição, pois a avaliação do imóvel pode resultar em um valor inferior ao esperado, o que pode inviabilizar o financiamento ou exigir uma entrada maior.
As dicas para facilitar a avaliação do imóvel são:
Escolha um imóvel regularizado, que tenha toda a documentação em ordem, como a escritura, o registro, o habite-se, o IPTU, entre outros.
Escolha um imóvel conservado, que não tenha problemas estruturais, hidráulicos, elétricos, de infiltração, de rachadura, entre outros.
Escolha um imóvel bem localizado, que tenha uma boa infraestrutura, como transporte, comércio, serviços, lazer, segurança, entre outros.
O quinto e último passo para escolher o melhor financiamento imobiliário é fechar o contrato, que é o documento que formaliza a compra do imóvel e o financiamento, e que estabelece os direitos e os deveres das partes envolvidas. Para fechar o contrato, você precisa comparecer ao cartório de registro de imóveis, junto com o vendedor e o agente financiador, e assinar o contrato, que deve conter todas as informações e as condições do negócio, como o valor do imóvel, o valor da entrada, o valor do financiamento, a taxa de juros, o prazo de pagamento, o valor das parcelas, o indexador, a garantia, entre outros. Para fechar o contrato, você também precisa pagar as taxas e os impostos referentes à transação, como o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), o Imposto sobre Operações Financeiras (IOF), o Registro do Imóvel, a Escritura Pública, entre outros.
As vantagens de fechar o contrato são:
A realização, pois fechar o contrato significa concretizar o seu sonho de comprar a sua casa própria, e ter a sua segurança e o seu conforto garantidos.
A valorização, pois fechar o contrato significa adquirir um patrimônio que tende a se valorizar ao longo do tempo, e que pode gerar renda ou lucro no futuro.
As desvantagens de fechar o contrato são:
O custo elevado, pois fechar o contrato significa arcar com uma série de despesas, que podem representar até 10% do valor do imóvel, e que devem ser pagas à vista ou parceladas.
A burocracia, pois fechar o contrato significa lidar com uma série de documentos, procedimentos e exigências, que podem atrasar ou dificultar o processo.
As dicas para fechar o contrato são:
Leia o contrato com atenção, verificando se todas as informações e as condições estão de acordo com o que foi negociado, e se não há cláusulas abusivas ou ilegais.
Tire todas as suas dúvidas, consultando o agente financiador, o vendedor, o corretor, o advogado ou o contador, sobre qualquer aspecto que não esteja claro ou que gere insegurança.
Guarde uma cópia do contrato, que pode ser útil para comprovar a sua propriedade, para solicitar a baixa do financiamento, para resolver eventuais problemas ou para fazer futuras negociações.
Parabéns, você acaba de escolher o melhor financiamento imobiliário para comprar a sua casa própria. Agora é só aproveitar o seu novo lar e cuidar bem do seu investimento. Boa sorte! ????
